Imu: sull'abitazione parzialmente locata c'è l'esonero con trappola

Occhio alle trappole dell’Imu, perché non sempre l’effetto dell’esenzione sull’abitazione principale è valida. Ci avviciniamo al saldo di dicembre, quindi è bene che certi concetti siano chiari prima di dare per certo l’esonero dal pagamento del tributo. Anzitutto vi sono da ricordare le abitazioni signorili, ovvero quelle accatastate nelle cosiddette categorie “di lusso” A1, A8 e A9, per le quali l’esenzione Imu-Tasi non è ammessa. I possessori dovranno quindi pagare con aliquote prima casa e conseguente detrazione.

Chiaramente le caratteristiche da abitazioni principale coincidono coi due requisiti imprescindibili della dimora abituale e della residenza anagrafica. Il titolare, o comunque il suo nucleo familiare, devono quindi risultare non solo residenti nell’unità immobiliare (secondo i registri anagrafici del municipio) ma anche dimoranti nel senso fisico del termine. Detto altrimenti, la funzione dell’immobile che viene identificato come abitazione principale del possessore o del suo nucleo (non sono quindi ammesse, salvo casi eccezionali, più abitazioni principali allo stesso tempo) è prevalentemente quella residenziale.

Perché prevalentemente e non esclusivamente? La ragione è presto detta: vi sono i casi, ad esempio, di abitazioni ove il possessore non solo risiede, ma lavora anche stabilendovi lo studio privato: abitazioni quindi destinate ad uno uso promiscuo fra il residenziale e il professionale. Ci sono poi quelle abitazioni che pur restando dimora del nucleo vengono destinate parzialmente alla locazione, come spesso accade cogli studenti fuori sede che si trovano a occupare una o due stanze in immobili già abitati.

Ora, se nel caso dell’abitazione principale destinata (anche) all’utilizzo lavorativo da parte del libero professionista la funzione prevalente dal punto di vista Imu-Tasi è (e resta) quella abitativa, nel caso invece dell’abitazione parzialmente locata il discorso può cambiare. Partiamo da un presupposto: la norma di fatto, pur essendo chiara nel delineare i requisiti precipui della residenza e della dimora fisica, non dice da nessuna parte che l’abitazione principale non possa essere destinata ad altri utilizzi diversi da quello abitativo. Quindi: se residenza e dimora fanno insieme l’abitazione principale, tuttavia non escludono che all’utilizzo abitativo se ne affianchi un secondo.

Tornando allora all’esempio del libero professionista che stabilisce lo studio in casa, ai fini Imu l’immobile resta a tutti gli effetti un’abitazione principale, e in quanto tale esente al 100% da Imu e Tasi, salvo il caso dell’accatastamento in una categoria di lusso. L’esenzione invece non è così automatica, anche se altamente probabile, per chi decide di affittare parzialmente la propria abitazione. In questi casi subentra quanto indicato nella Circolare MEF del 18 maggio 2012 n. 3, secondo la quale “si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale dell’abitazione parzialmente locata, rivalutata del 5%, risulti maggiore del canone annuo di locazione”.

Il locatore dovrà quindi fare questo passaggio in più per sincerarsi dell’esenzione dal versamento del tributo: porre cioè a confronto la rendita rivalutata del 5% con quanto incassato annualmente dall’affitto. Da notare che per “canone annuo di locazione” si intende ovviamente il canone imponibile soggetto a Irpef o a cedolare secca, ovvero il 95% del canone se si è scelta la tassazione ordinaria, oppure il 100% se invece si è scelta la cedolare.

Luca Napolitano

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