L'affitto non riscosso va comunque dichiarato

Se un immobile seconda casa in comproprietà viene destinato a locazione, il reddito che se ne ricava lega a doppio filo tutti i titolari, a prescindere da quali (e quanti) siano registrati sul contratto d’affitto e a prescindere, soprattutto, da chi materialmente incassi il canone dell’affittuario. La corretta destinazione del reddito da locazione nei casi in cui l’immobile sia posseduto da più soggetti, ma non tutti figuranti quali titolari del contratto, è un dubbio al quale capita sovente di rispondere; oltretutto presenta un terreno scivoloso dove in molti, magari convinti di agire correttamente, finiscono per farsi male trovandosi poi a pagare sonore sanzioni (in caso di dubbio per la prossima dichiarazione si può usufruire del nostro servizio Il730Online).

Vediamo allora un caso pratico che vale da solo a fugare ogni dilemma. Un utente ci ha scritto: “Ho un immobile di proprietà in condivisione ad 1/3 con mia madre e mia sorella. Adesso ci abito io, ma visto che sono in procinto di trasferirmi vorrei darlo in affitto. Quello che vorrei sapere è se posso stipulare io solo un contratto, escludendo mia madre e mia sorella, ovviamente con il loro benestare. In pratica, se risultassi come unico locatore potrei dichiarare al 100% il reddito della locazione o dovrei comunque ripartirlo con le altre due comproprietarie, sebbene non indicate nel contratto?”.

Ora, teoricamente il richiedente potrebbe anche stipulare un contratto di locazione figurando come unico titolare, senza che appaiano le altre due comproprietarie, cioè la madre e la sorella. Per questo basterebbe infatti una nota di assenso da parte loro. Ciò non toglie, però, che secondo le regole del nostro ordinamento fiscale il richiedente non potrebbe comunque dichiarare, lui da solo, il 100% del reddito da locazione, pur figurando come unico comproprietario locatore, ma lo stesso reddito, appunto, andrebbe dichiarato anche dalla madre e dalla sorella, secondo le effettive quote di possesso che sussistono sull’immobile. In pratica, anche se la madre e la sorella non figureranno nel contratto di locazione, quel reddito, volenti o nolenti, spetterà loro comunque, e dovranno quindi dichiararlo.

Fare invece come ha prospettato il richiedente, dichiarare cioè al 100% il reddito della locazione, pur in presenza di altre due comproprietarie, significherebbe violare il principio dei redditi fondiari stabilito dal TUIR, secondo cui (articolo 26) “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”. Inoltre “nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.

Ecco dunque la ragione per la quale spesso e volentieri, dopo essere saltati a conclusioni avventate, sanzioni e interessi sono dietro l’angolo. Secondo la legge, insomma, nel caso si affitti un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari (nella fattispecie il richiedente) comporterà degli effetti diretti anche nei confronti del comproprietario o dei comproprietari non presenti sul contratto stesso, i quali, pertanto, saranno tenuti a dichiarare il relativo reddito fondiario secondo la quota loro imputabile, anche se non riscosso materialmente. In altri termini, non risultare locatori di un immobile affittato del quale si è comunque co-possessori, non costituisce una ragione sufficiente per poter rinunciare al reddito che deriverà dall’affitto. L’unico caso in cui è ammessa la possibilità di non dichiarare canoni effettivamente non riscossi è la presenza di un inquilino moroso, nei cui confronti sia stato emesso, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

Infine il caso in esame ci dà anche la possibilità di valutare un ulteriore aspetto, ovvero il principio di libera scelta che vige tra i diversi comproprietari dell’immobile circa il regime di tassazione da applicare tra Irpef e cedolare secca. Laddove infatti uno dei comproprietari avesse maggior convenienza a scegliere l’Irpef, l’altro o gli altri titolari ne sarebbero svincolati, con la possibilità, dunque, di intraprendere la strada alternativa della cedolare secca, fermo restando l’obbligo di comunicare la scelta preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Luca Napolitano

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