Imu Tasi: sui comodati d'uso lo sconto è ultra-selettivo

Lo sconto Imu-Tasi sugli immobili in comodato gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori o figli), introdotto dal decimo comma (articolo 1) della Legge di Stabilità per il 2016 (n. 208/2015), segue regole molto rigide che complicano l’effettiva applicazione del beneficio. Per chiarirsi le idee sulla possibilità o meno di avvalersene, in vista dell’acconto 2017 in scadenza il 16 giugno prossimo, occorre riavvolgere il nastro alla Risoluzione del MEF del 17 febbraio 2016, la quale, fra le altre cose, chiariva in buona sostanza che la registrazione del comodato va fatta obbligatoriamente in forma scritta e che fra i possedimenti immobiliari del comodante (colui che in teoria dovrebbe godere dello sconto) vanno considerate solo ed esclusivamente le abitazioni. La Risoluzione, inoltre, offriva anche degli esempi pratici di casi un po’ più al limite rispetto al normale per capire appunto dove, e per quali ragioni, lo sconto potrebbe o non potrebbe trovare applicazione (per il calcolo Imu e Tasi 2017 puoi usufruire del nostro nuovo servizio Il730Online).

Le regole dello sconto

Chiariamo subito che se l’immobile su cui verte il comodato è classificato nelle cosiddette categorie “di lusso”, vale a dire A1, A8 e A9, lo sconto non è applicabile. Ma cosa intendiamo per “sconto”? Tecnicamente non si tratta di una vera e propria “detrazione” sull’imposta, ma di un taglio del 50% della base imponibile che viene presa a riferimento per il calcolo dell’imposta stessa: quindi, per l’esattezza, l’imposta resta quella, ovvero non vi è nessuna riduzione di aliquota o nessuna detrazione ad hoc, ma l’importo dovuto sarà comunque più basso perché sarà il valore catastale dell’immobile ad abbassarsi del 50%, e su quel valore saranno appunto calcolate le aliquote Imu e Tasi. Ricordiamo allora quali requisiti servono al comodante per farsi accordare l’agevolazione:

  • deve registrare il comodato;
  • deve possedere un solo immobile in Italia (ossia l’immobile concesso in comodato, ndr);
  • deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

Ad ogni modo, in deroga al secondo requisito, il beneficio “si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9”. Cioè in pratica l’unica situazione in cui il comodante potrebbe possedere un altro immobile in aggiunta a quello concesso in comodato, sarebbe quella in cui il secondo immobile fosse l’abitazione principale, ubicata per giunta nello stesso Comune dell’immobile in comodato. Detto altrimenti, se l’immobile in comodato si trovasse a Roma e il comodante possedesse la sua abitazione principale a Milano, già questo sarebbe sufficiente a determinare l’inapplicabilità dello sconto. Ecco perché, così strutturata, la norma appare oggettivamente molto restrittiva. “Occorre infatti evidenziare – scrive il MEF – che tutte le condizioni sopra riportate devono considerarsi necessarie ai fini del riconoscimento dell’agevolazione in oggetto, con la conseguenza che il venir meno anche di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa”.

Prima casa, l’assimilazione tramonta

Contemporaneamente va anche notato che l’introduzione dello sconto in esame, comportava a partire dal 2016 la fine della possibilità per i Comuni di deliberare, per gli stessi immobili in comodato, l’equiparazione ad abitazione principale. Si tratta in pratica di un passaggio di consegne fra le delibere locali e la legge dello Stato; vale a dire: se si è possessori di un immobile in comodato, o si rientra fra i requisiti della nuova legge oppure si è fuori. Al massimo, sui comodati, i Comuni potranno continuare a deliberare aliquote di favore più basse di quelle ordinarie, perché tale facoltà rientra comunque nella loro autonomia regolamentare, ma non potranno in ogni caso operare assimilazioni.

Registrazione comodato

Quanto al requisito della registrazione, il MEF fa presente che di per sé il contratto di comodato rientra fra quelle tipologie di accordo per le quali la legge prevede anche l’utilizzo della forma verbale, senza l’obbligo di registrazione scritta. “Si deve tuttavia considerare che la Legge di Stabilità per l’anno 2016, nel richiedere espressamente la registrazione del contratto di comodato ha inteso estendere tale adempimento limitatamente al godimento dell’agevolazione Imu-Tasi anche a quelli verbali”. In estrema sintesi, il comodato verbale non sarà sufficiente ai fini dell’agevolazione, ma servirà registrare il contratto pagando sia l’imposta di bollo che l’imposta di registro, considerando inoltre che lo sconto Imu-Tasi scatterà a partire dal mese in cui il comodato risulterà registrato per almeno quindici giorni.

Possesso di abitazioni

L’altro importante chiarimento va fatto sul requisito che impone al comodante il possesso di “un solo immobile”, cioè quello in comodato, fatta eccezione eventualmente per l’abitazione principale. A tal riguardo, precisava il MEF nella Risoluzione, “laddove la norma richiama in maniera generica il concetto di immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione in trattazione”. Tale considerazione “vale anche per il possesso delle pertinenze, in quanto le stesse non possono considerarsi immobili ad uso abitativo”. Traducendo: il comodante che fosse eventualmente titolare di altri immobili non abitativi (vedi ad esempio pertinenze, terreni, negozi, ecc), e che possedesse, come soli immobili abitativi, la casa in comodato più eventualmente l’abitazione principale nello stesso Comune, avrebbe comunque diritto all’agevolazione, proprio perché il requisito stringente è applicato sul possesso degli immobili prettamente abitativi. Quindi, paradossalmente, si potrebbe anche essere possessori di dieci negozi e dieci terreni, oltre che dell’abitazione in comodato, e avere comunque diritto allo sconto, mentre se si fosse possessori della sola abitazione principale ubicata nel Comune X e dell’immobile in comodato nel Comune Y, il beneficio non sarebbe ammesso.

Qualche esempio

Accennavamo, infine, ad alcune casistiche-tipo che il MEF prende a riferimento nei suoi esempi, e che riguardano tutte le situazioni di comproprietà fra coniugi. Se ad esempio due coniugi possiedono in comproprietà al 50% un immobile che viene concesso in comodato al figlio, e il marito possiede un altro immobile ad uso abitativo in un comune diverso da quello del primo immobile, l’agevolazione in esame si applica solo con riferimento alla quota di possesso della moglie. Diversa sarebbe stata la soluzione se il marito avesse posseduto l’altro immobile nello stesso comune e lo avesse adibito ad abitazione principale. In questo caso, infatti, la condizione si sarebbe verificata per entrambi i coniugi che avrebbero beneficiato della riduzione della base imponibile. Nel caso invece in cui l’immobile in comproprietà fra i coniugi fosse concesso in comodato ai genitori di uno di essi, l’agevolazione spetterebbe al solo comproprietario per il quale fosse rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma, e cioè solo al figlio che concede l’immobile ai propri genitori, in ragione della quota di possesso.

Luca Napolitano

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