Affitto, perentoria la registrazione entro 30 giorni

La locazione non registrata entro 30 giorni dalla stipula del contratto è nulla. “E' fatto carico al locatore - ha stabilito la Legge 208/2015 - di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale”.

La Legge di Stabilità 2016 ha dunque reso esplicita la perentorietà del termine dei 30 giorni, passato il quale “il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”. A tal riguardo, con una sentenza del 2016 (la 6782 emessa il 15 giugno), il Tribunale di Milano ha disposto che “la tardiva registrazione non è idonea a ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti”.

Nei casi, dunque, di nullità, il conduttore può, “nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato”. In alternativa, l’omessa registrazione può portare a un cospicuo ritocco del canone originariamente pattuito.

Nel giudizio infatti che accerta l'esistenza del contratto di locazione “il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3 (della legge 431/98) nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio”; vale a dire, in pratica, che il canone non potrà eccedere il valore minimo previsto per i contratti concordati o per quelli stipulati per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari. Prima allora di non registrare un contratto è bene che il locatore ci pensi due volte.
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